Le 10 août 2018, l’article 13 de la loi pour un Etat au service d’une société de confiance (loi ESSOC) modifie l’article L112-A du Livre des procédures fiscales. Sont désormais librement accessibles au public, sous forme électronique, tous éléments d’information relatifs aux valeurs foncières déclarées au moment des ventes et adjudications immobilières. L’objectif : la transparence du marché. Quelles opportunités pour le particulier ? Quel niveau de fiabilité pour les opérateurs économiques dans le cadre de l’évaluation du patrimoine de leurs clients ? Quelle plus-value pour l’expert immobilier à l’heure de l’open data ? Réponses.
L’administration fiscale ouvre ses livres au public
15 millions, c’est le nombre faramineux des données foncières mises en libre disposition publique en application de la loi ESSOC. Une opportunité de taille, a priori, pour tous les acteurs du marché immobilier…
Sur la base de la valeur foncière affichée d’un bien immobilier similaire, vendu ou adjudiqué dans les 5 années précédentes, tout un chacun pourrait désormais évaluer le prix de son propre patrimoine foncier – ou apprécier la valeur d’un bien immobilier mis en vente. C’est ce que propose le fichier DVF (Demande de Valeurs Foncières), une base de données aujourd’hui accessible sur le site gouvernemental https://cadastre.data.gouv.fr/dvf#download.
Le fichier DVF disponible en téléchargement gratuit renseigne sur la date de la transaction, le descriptif du bien immobilier – adresse incluse – et le prix de la vente. Un outil qui peut s’avérer utile tant pour les acheteurs et vendeurs immobiliers que pour les professionnels soumis à de lourdes obligations d’information client, dans le cadre de la directive crédit immobilier notamment.
A noter : le fichier est téléchargé sous format .txt. La lisibilité de ce document brut peut s’avérer relativement fastidieuse.
La plus-value de l’expertise immobilière à l’heure de l’open data des valeurs foncières
L’open data des valeurs foncières ne rend pas obsolète le rôle de l’expert immobilier, loin de là. Alors que les exigences légales se renforcent progressivement, les entreprises ont tout intérêt – et l’obligation dans certains cas – à s’offrir l’expertise d’un professionnel dans le cadre de l’évaluation du patrimoine immobilier de leurs clients.
A noter : en application des nouveaux articles L313-20 et suivants du Code de la consommation, la banque a l’obligation de confier l’estimation du bien immobilier objet du crédit à un expert « justifiant de sa compétence professionnelle ».
Une parfaite connaissance de l’environnement local
Au sein d’une même commune, l’environnement peut varier d’une adresse à l’autre au point de faire varier le prix d’un bien immobilier dans une très large mesure. La présence d’un axe routier très passant, par exemple, peut considérablement déprécier un bien quand au contraire des infrastructures neuves à proximité peuvent valoriser le bien. Les chiffres du DVF ne permettent pas d’apprécier ces éléments prépondérants, seul un expert immobilier au fait de l’environnement local est en mesure de délivrer des informations fiables.
Autre atout de l’expert immobilier parfaitement au fait de l’environnement local : sa connaissance approfondie de l’état du marché in situ, en temps réel. En tenant compte de l’évolution des prix, eu égard au tissu économique local, l’expertise est d’autant plus juste – et fiable. Le professionnel sait appréhender les augmentations et les diminutions des valeurs foncières en fonction d’éléments factuels : future rénovation d’un bourg, nouvelle construction d’un établissement scolaire, montée alarmante des eaux de mer, contexte électoral favorable ou défavorable…
Une enquête de terrain en temps réel
L’expert immobilier se rend sur place pour procéder à l’estimation. L’appréciation d’un œil averti est primordiale : seule une visite extérieure et intérieure permet d’ajuster la valeur foncière eu égard aux prix pratiqués sur le secteur. Le fichier DVF ne tient pas compte de l’état du bien immobilier, ni des équipements qui le complètent – piscine, places de parking, terrasse… Difficile de se fier à ses chiffres – quid si le bien immobilier est en ruine, par exemple ? Seule une enquête de terrain offre une estimation fiable.
En se déplaçant sur le terrain, l’expert en outre livre une estimation du bien à sa valeur actuelle. Utile en l’absence de données récentes au sein du fichier DVF…
L’open data des valeurs foncières est un outil informatif et indicatif précieux, mais présente ses limites. Sur le marché immobilier en effet, difficile de se baser sur un prix moyen au mètre carré : d’une rue à l’autre, d’un bien à l’autre, les écarts de prix peuvent être considérables et le fichier DVF peut induire en erreur les entreprises. L’enquête d’un professionnel dans le cadre d’une expertise immobilière est essentielle pour se conformer aux réglementations, notamment en matière de crédit immobilier.